01.02.2018 - Сквоттеры с точки зрения закона или приобретательная давность...

В России под понятием «сквоттер», часто ошибочно принято понимать только квартирных аферистов, занимающихся незаконным присвоением недвижимости.


Как на «сквоттинг» смотрят юристы и суды? Действительно ли достаточно прожить в пустующем помещении более 15 лет, чтобы получить права на него?

Сквоттинг


В действительности, проблема признания права собственности в силу приобретательной давности, до сих пор является дискуссионной. Зачастую, в сущности, лица, проживающие в жилых помещениях, которые не принадлежат им на праве собственности, являются порядочными, законопослушными гражданами, которые на протяжении длительного времени несут бремя содержания данных помещений, проводя ремонт, осуществляя коммунальные платежи.

Споры, связанные с признанием права собственности в силу приобретательной давности рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции при цене иска свыше пятидесяти тысяч рублей.

Территориальная подсудность споров о признании права собственности в силу приобретательной давности является исключительной и определяется по правилам ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – иски о правах на здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения по признанию права собственности в силу приобретательной давности являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, ст. 234 ГК РФ.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности следует из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. В связи с этим, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на соотвествующую жилплощадь.


Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно наличие следующих условий, имеющих существенное правовое значение:

Во-первых: должен истечь установленный законом срок давности владения.

Обычно, всеми называется срок в 15 лет. Однако, необходимо учитывать, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Приобретение недвижимого имущества в собственность на основании приобретательной давности фактически возможно по истечении 18 лет (3 года срок исковой давности + 15 лет- приобретательная давность).

(!) Если на момент подачи иска этот срок исковой давности не истек, то суд может отказать в признании права.

Это подход подтверждает и судебная практика.

Срок приобретательной давности в отношении государственного имущества может начать исчисляться не ранее чем с 1 июля 1990 г.


Во-вторых: потенциальный собственник должен владеть имуществом как своим. Владение имуществом как своим собственным подразумевает владение не по договору.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по этой причине статья 234 ГК РФ не применяется в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании официальных договорных обязательств (аренды, найма, ренты, безвозмездного пользования и т.п.). Это распространенная ошибка некоторых заявителей, наивно полагающих, что арендуя объект недвижимости свыше 15 лет, они якобы имеют право оформить его в собственность.

В связи с этим, судом выясняется, на каком основании недвижимое имущество поступило во владение истца.


В третьих: потенциальный собственник должен владеть имуществом открыто, не пытаясь скрываться.

Открытость владения предполагает, с одной стороны, явное для всех третьих лиц владение имуществом без попыток его сокрытия, но с другой стороны, владелец не обязан совершать действий, направленных на демонстрацию открытости владения. Определяющим в условии открытости владения является наличие или отсутствие умысла на сокрытие имущества.


В-четвертых: потенциальный собственник должен владеть имуществом добросовестно. Владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления, ни при каких условиях не может вести к возникновению права собственности. Владелец, который знает или может знать, что владение возникло в результате уголовного преступления, не может рассматриваться как добросовестный. Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.


В-пятых: владение, отвечающее всем указанным выше условиям, должно быть обязательно непрерывным. То есть со стороны владельца не должно быть действий, говорящих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

При этом, передача давностным владельцем имущества во временное владение другому лицу не прерывает давностного владения.

Кроме того, перерыв давностного владения не наступает, если новый владелец имущества является правопреемником предыдущего владельца.


При обращении в суд истец, в силу требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать наличие данных условий.

(!) Из судебной практики: в частности, непрерывность владения лучше подтверждать – например, оплачивать счета за «коммуналку», вызывать курьеров для доставки покупок по адресу недвижимости, указывать его в корреспонденции на свое имя, как и получение посылок, проведение ремонтов.


Как правило, при принятии решения по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности суд, на основании ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановления Пленума Верховного Суда России № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда России № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в первую очередь, выясняет, владеет ли лицо, обратившееся с иском о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности недвижимым имуществом, являющимся предметом спора, добросовестно, открыто и непрерывно, как своим собственным в течение пятнадцати лет.


Перспективы признания права на недвижимость по ст. 243 ГК РФ индивидуальны в каждом конкретном случае!


Типичные примеры из судебной практики о признании права собственности в силу приобретательной давности.



Пример 1.

Например, в связи с трудовыми правоотношениями администрацией предприятия лицу была выделена для проживания квартира. Какого либо решения о предоставлении квартиры не было, вселение произведено без выдачи ордера. В течение 20 лет истец пользовался квартирой, проживал в ней со своей семьей, за все время никто не оспаривал его право пользования спорной квартирой. Данная квартира не является муниципальной или федеральной собственностью.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу, что требования истца о признании права собственности в силу приобретательной давности подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, указанные споры носят имущественный характер, поэтому размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска исчисляется исходя из инвентаризационной, рыночной или кадастровой стоимости недвижимого имущества в соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.




Пример 2.

В другой ситуации, судом было установлено, что владение гражданами спорным жилым помещением нельзя признать добросовестным, поскольку они достоверно знали об отсутствии оснований для возникновения у них права собственности, факт открытости владения опровергнут ответчиками, которым сообщалось о том, что квартира закрыта и ею никто не пользуется. Ответчики не выражали своего отказа от собственности и не совершали подтверждающих это действий, более того, суд полагает, что при наличии тяжелых жизненных обстоятельств, проживании в тяжелом материальном положении в другом государстве объективно не имели возможности реализовать защиту своего права, и находились в заблуждении относительно судьбы имущества.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым в удовлетворении иска отказать (Решение Курильского районного суда Сахалинской области от 28 августа 2017 года по делу №2-66/2017).




Пример 3.

Истец обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности, указав, что зарегистрирован и проживает в квартире более 35 лет. Правоустанавливающих документов на указанную квартиру у него не было никогда, по домовой книге он прописан в квартире более 35 лет, все это время исправно оплачивал электроэнергию и регулярно вносил плату за коммунальные услуги и за жилое помещение, в различные управляющие компании, осуществлял текущий и капитальный ремонт в своей квартире. В декабре 2016 года Истец узнал, что хоть он и живет в квартире почти сорок лет, права собственности у него на квартиру нет, поэтому он вынужден обратиться в суд.

Ответчик – в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что возражений по заявленным требованиям не имеет.

Выслушав представителя истца, опросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Позиция суда: в соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это право в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Как следует из представленных документов, собственник квартиры, расположенной по соответствующему адресу – не определен.

Из выписки домовой книги на следует, что истец действительно зарегистрирован в указанной квартире более 35 лет назад.

В судебном заседании свидетели суду пояснили, что истец открыто и непрерывно пользуется, проживает в квартире на протяжении более 35 лет. Сведениями о наличии притязаний со стороны третьих лиц они не располагают.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелями. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет, их показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах.

Представленными квитанциями подтвержден факт несения расходов истцом на содержание спорного объекта недвижимого имущества.

Сведений о наличии притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, суду не представлено.

Указанные доказательства дают суду основания для вывода о том, что истец приобрел право собственности на квартиру, в силу приобретательной давности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд решил исковые требования к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности – удовлетворить и признать за истцом право собственности на данное жилое помещение силу приобретательной давности (Решение Черемховского городского суда Иркутской области от 21 августа 2017 г. по делу № 2-942/2017).




Пример 4.

Истец обратилась в суд с иском к администрации городского поселения о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру.

В обоснование иска заявлено следующее. Вышеуказанная квартира находилась в совместной собственности двух родственников на основании договора о передаче квартиры в собственность. Указанные родственники умерли через некоторое время, в наследство после их смерти никто не вступал, наследников не имеется, на момент смерти последнего родственника в квартире проживала и была зарегистрирована мать Истца. Истец, с момента рождения, проживала и была зарегистрирована в спорной квартире совместно с матерью, став наследницей после её смерти. После смерти матери, Истец продолжила владение и пользование указанной квартирой, более 19 лет открыто и добросовестно владеет и пользуется спорной квартирой, как своим имуществом, несет расходы по ее содержанию, в связи с чем, просит признать за ней право собственности в силу приобретательной давности.

Ответчик Администрация городского поселения в судебное заседание представителя не направили, в письменном отзыве указано, что из документов, приложенных к исковому заявлению следует, что у Истца возникло право собственности на данную квартиру.

(!) По мнению суда, указанная позиция ответчика является ошибочной.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, допросив свидетелей и исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Позиция суда: как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации потенциальный приобретатель должен доказать наличие в совокупности добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение 15 лет, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Как следует из материалов дела, жилое помещение находилось в совместной собственности двух граждан на основании договора на передачу квартиры в собственность.

Согласно актовым записям о смерти, данные лица умерли.

Наследственные дела к имуществу указанных лиц не заводились, о чем сообщили нотариусы.

Допрошенные в судебном заседании свидетели, дополняя друг друга пояснили, что в квартире по данному адресу проживала истец и мать истца с сожителем. После смерти матери Истца, сожитель забрал Истца (на тот момент – несовершеннолетнюю) для совместного проживания в другое жилое помещение, за квартирой следил, нес расходы по ее содержанию. После окончания 9 класса образовательного учреждения Истец уехала учиться в другой населенный пункт, однако приезжала в спорную квартиру на выходные и праздничные дни, проживала в ней, считала квартиру своим местом жительства, несет расходы по ее содержанию.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводам, что Истец не доказала факт добросовестного давностного владения спорной квартирой.

В силу указанной выше нормы закона, а именно статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность давностного владельца определяется моментом получения имущества во владение. Добросовестное давностное владение предполагает, что лицо, владеющее имуществом должно считать себя не только собственником имущества, но и не знать что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности.

В данном случае, истец достоверно знала, что спорная квартира ей не принадлежит на праве собственности, фактически проживая в квартире, она знала об отсутствии основания возникновения у нее права собственности.

Сам по себе факт нахождения спорного имущества в ее пользовании, несение бремени расходов на содержание данного имущества, не свидетельствует о добросовестности владения, проживание Истца в квартире, с учетом ее регистрации на постоянное место жительства, не является основанием для возникновения права собственности.

Не имеется оснований полагать о добросовестности владения жилым помещением по этим же доводам и матерью Истца.

Суд не дает оценку доводам истца о наличии родственных, наследственных отношений между Истцом и другими лицами, являвшихся собственниками спорной квартиры до своей смерти, поскольку рассматривает иск в пределах заявленного истцом основания о признании права собственности в виду приобретательной давности, кроме того, наличие такого основания, как наследование, по мнению суда, исключает удовлетворение иска по основанию приобретательной давности.

Суд, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил: в удовлетворении исковых требований к администрации городского поселения о признании права собственности на квартиру, в силу приобретательной давности, отказать (Решение Чусовского городского суда Пермского края от 21 августа 2017 г. по делу № 2-945/2017).




Пример 5.

Истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на жилой дом и земельные участки в силу приобретательной давности. В обоснование иска указала, что в спорном жилом доме с 1942 года проживал её дядя. После смерти дяди она совместно с женой умершего владела, пользовалась жилым домом и двумя земельными участками. После смерти жены дяди она содержала и распоряжалась данным объектом недвижимости самостоятельно. В течение всего срока владения жилым домом и земельными участками претензий от иных лиц к ней не поступало, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования имуществом не возникало. Близких родственников ни у умерших не было. Она открыто непрерывно и добросовестно владеет спорным жилым домом и земельными участками более пятнадцати лет, поэтому имеет право на получение данного имущества в собственность.

Представитель ответчика администрации муниципального района в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени разбирательства дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие, против заявленных исковых требований не возражает.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии ответом наследственные дела к имуществу умерших не заводились.

Свидетели в судебном заседании показали, что знали семью умерших очень хорошо. К ним часто приезжала истец. Сразу после смерти последнего собственника, истец стала ухаживать за домом, разработала земельные участки, произвела ремонт дома, построила баню и колодец на земельном участке.

Ранее, решением районного суда было установлено, что истец действительно открыто непрерывно добросовестно владела спорным жилым домом, однако в иске было отказано, так как на тот момент вынесения решения прошло менее 15 лет.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истец стала лично и самостоятельно владеть спорными земельными участками и жилым домом.

Право пользования последним умершим спорным жилым домом, подтверждается сведениями из похозяйственной книги и регистрационным учетом по данному адресу, а право собственности на земельные участки подтверждается соответствующим свидетельством.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что срок самостоятельного владения Истца спорными объектами недвижимости начинает свое исчисление со дня смерти последней хозяйки. Учитывая, что после её смерти прошло более пятнадцати лет, суд считает, что исковые требования о признании права собственности истца на жилой дом в силу приобретательной давности основаны на законе и подлежат удовлетворению, поскольку истцом доказан факт добросовестного и открытого владения спорным жилым помещением в течение необходимого периода времени.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.11, 56, 198 ГПК РФ, суд решил: исковые требования о признании права собственности на жилой дом и земельные участки в силу приобретательной давности удовлетворить, признать за истцом право собственности на жило дом, а также на земельные участки.

Решение является основанием для регистрации права собственности в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации (решение Солецкого районного суда Новгородской области от 30 января 2018 года по делу № 2-65/2018).



(!) Как видно из представленных примеров, закрепленная в законе приобретательная давность продолжает вызывать большие трудности с применением на практике.


ВЫВОДЫ:

Таким образом, приобретательная давность как основание приобретения права собственности представляет собой сложный юридический состав, влекущий правовые последствия только при одновременном наличии всех значимых обстоятельств.


В каком порядке должны совершаться действия в соответствии со ст. 234 ГК РФ?

Краткий алгоритм:

1. Лицо, считающее себя собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

2. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен.

3. Давностный владелец, которому не известен прежний собственник, может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

4. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

5. Утрата владения спорным объектом недвижимости помимо воли истца на момент принятия судебного решения о признании права собственности в силу приобретательной давности сама по себе не является основанием для отказа в признании права собственности по правилам о приобретательной давности.

6. На возможность приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий не влияет возможность предъявить иные требования.

7. На момент вступления во владение давностный владелец не обязан иметь основания для возникновения права собственности.



Возникает обоснованный вопрос: зачем же владельцу, столько лет содержавшему и использовавшему имущество, само право собственности, ведь все блага от обладания имуществом он и так получает?

Ответ достаточно прост: в возможности распоряжения имуществом.

Ведь с признанием права собственности появляется возможность продать имущество, заложить, реализовать иным способом. В условиях стабильного гражданского оборота приобретательная давность призвана защищать права действительного владельца, закрепляя за ним право собственности, тем самым возвращая в оборот имущество, утратившее своего хозяина.





Поделиться в социальных сетях





Мы в социальных сетях:





ИНФОРМАЦИЯ

ЭТО ИНТЕРЕСНО



Присяга, которую будут приносить лица при приобретении гражданства Российской Федерации.

Читать подробнее...

ГОЛОСОВАНИЕ


Как Вы относитесь к введению запрета на продажу алкогольных энергетиков?

Положительно
Отрицательно
Нейтрально


МЫ В СМИ





ОПЛАТА УСЛУГ ОНЛАЙН